Resumo rápido
- A obrigação de regularizar o INSS de obra é vinculada ao imóvel, não à pessoa — passa para os herdeiros/espólio.
- Sem a CND da obra, a averbação trava, o que pode complicar a partilha ou uma venda futura.
- O ideal é iniciar a regularização em paralelo ao inventário, não deixar para o final do processo.
É comum, num processo de inventário, descobrir que uma casa ou imóvel comercial construído pelo falecido nunca teve o CNO regularizado ou o INSS da obra apurado junto à Receita Federal. Como a obra foi concluída há anos, muita gente presume que “já passou” — mas essa pendência não desaparece com o tempo nem com a mudança de titularidade do imóvel.
Por que isso aparece justamente no inventário
Ao regularizar a documentação do imóvel para fins de partilha, é comum que se identifique a falta de CND (Certidão Negativa de Débitos) da obra — documento necessário para averbar a construção no registro de imóveis. Sem essa averbação, o imóvel fica com sua matrícula desatualizada, o que pode dificultar tanto a formalização da partilha entre herdeiros quanto uma venda futura.
Quem paga o INSS nesse caso
A obrigação de regularizar segue vinculada ao imóvel, não à pessoa que construiu. Isso significa que os herdeiros (ou o espólio, através do inventariante) assumem a responsabilidade de concluir a regularização — inclusive o pagamento do INSS devido, apurado com base nas mesmas regras de aferição indireta (CUB, percentual de mão de obra) que se aplicariam a qualquer outra obra.
O que fazer ao identificar a pendência
O ideal é iniciar a regularização assim que a pendência for identificada, em paralelo ao andamento do inventário, em vez de deixar para o final do processo. Isso evita que a falta de CND se torne um gargalo na hora de formalizar a partilha, e dá tempo para levantar eventual documentação de mão de obra (notas fiscais, registros antigos) que ajude a reduzir o valor de INSS apurado.